Výměna nemovitosti? Aneb jaká jsou rizika takové transakce?

Tento článek je určený především pro ty z Vás, kteří se rozhodli svůj dům či byt vyměnit z důvodu aktuálních požadavků např. kvůli velikosti, která již není dostatečná, anebo naopak zvažujete pořízení menší nemovitosti a použití fin. prostředků na nečekané výdaje. Zpravidla většina z Vás chtějí tuto situaci řešit tak, aby co nejméně narušila Váš běžný život a tedy se ideálně potřebujete ze svého domu stěhovat do vysněného nového. 

Samozřejmě tento proces nebývá tak jednoduchý, jak se může zdát. Jsou celkem 4 možnosti, jak výměnu nemovitosti zrealizovat. Dále se dozvíte, která varianta je finančně nejvýhodnější a jaká naopak zdánlivě jednoduchá může vyjít pěkně draze.

Možnost č. 1 – Nejrychlejší cesta k novému bydlení

Pokud máte dostatek finančních prostředků, které lze ihned použít na nákup nové nemovitosti, tak Vám nic nebrání se ihned po pořízení nemovitosti přestěhovat a v jednoduše následně řešit prodej původní nemovitosti.  Tato situace je samozřejmě nejrychlejší, nejjednodušší a také nejvýhodnější, jelikož není potřeba ani spěchat s prodejem původní nemovitosti a lze ji prodat za co nejvyšší možnou cenu. 

Možnost č. 2 – Výhodná i nevýhodná varianta

Pokud původní nemovitost vlastníte a není financována z hypotečního úvěru, tedy není zde žádná zástava vůči 3. subjektu (bance) a máte dostatečné příjmy, můžete si vzít klasickou hypotéku k pořízení nové nemovitosti. Po té Vám již nic nebrání se přestěhovat a následně původní nemovitost prodat. Za utržené finanční prostředky z prodeje můžete následně hypotéku splatit předčasně. Bohužel se neubráníte sankci stanovené v úvěrové smlouvě k hypotéce za předčasné splacení a tato částka může být i 3 % z půjčené částky. Problém nastává ve chvíli, kdy už nějakou hypotéku máte nebo nemáte dostatečně vysoké příjmy. V takových případech půjčku s největší pravděpodobností nezískáte. 

Možnost č. 3 – Velice komplikovaná a často se může mnoho věcí pokazit

Tento postupem bývá nejčastější a proto se touto problematikou zabývám v tomto článku. Zpravidla to začíná větou:

„Nemůžeme si přeci prodat střechu nad hlavou, když ještě nemáme něco nového. Proto nejdříve něco najdeme a až podle toho, co se nám bude líbit, rozjedeme náš prodej.“

Zní to jednoduše, logicky, praxe je ale mnohem složitější a navíc Vás tento manévr může vyjít pěkně draho. 

 V čem je vlastně problém?

Jdete jako zájemce na prohlídku nové nemovitosti a nemáte vyřešené financování (tedy financovat koupi plánujete z Vašeho prodeje, ale ten zatím neřešíte). Pokud konečně najdete novou nemovitost, která splňuje všechny Vaše požadavky, tak ji budete chtít nějak zarezervovat a domluvit se na tom, že „jen“ prodáte svou nemovitost, což určitě nebude trvat tak dlouho (protože je určitě v super lokalitě ) a pak se dokončí tento nákup.

Možná už tušíte, co se stane. Majitel nemovitosti, kterou chcete koupit, VŽDY upřednostní jiného zájemce, který bude lépe připravený a tedy Vám tato vysněná nemovitost, kterou jste hledali, uteče. Počítejte s tím, že čím atraktivnější to bude nabídka (koupě), tím více bude kolem mlsných zájemců. Předpokládám, že si nevyberete „předražený ležák“, který nikdo nechce. Tam by na Vás majitel jistě rád počkal.

Jediné, čím můžete v tento moment bojovat a to ještě ani není jisté, že Vám to pomůže, je vyšší nabídka. Jinými slovy majiteli musíte nabídnout/zaplatit více peněz než ostatní zájemci a to jen proto, že jste zvolili tento postup.

Proč to tak je? A je to opravdu tak jisté?

Odpovězme si společně na to, co ve skutečnosti majiteli říkáte a jak to zní z druhé strany:

„Máme zájem o Vaši nemovitost, ale peníze budeme mít (možná!) k dispozici za cca 4….5….6 měsíců.“ (tím je myšleno než zveřejníte Vaší nabídku, než najdete kupce, než ji kupec zarezervuje, než si třeba Váš kupující vyřídí hypotéku, než se podepíší smlouvy, než proběhne katastr…) 

Jenže to ve skutečnosti dostanete teprve peníze z Vašeho prodeje na Váš účet = teprve budete moci podepsat Kupní smlouvu na tuto novou nemovitost. Až pak proběhne klasický převod a majitel dostává peníze. Takže jinými slovy, majitel uvidí Vaše peníze na svém účtu nejdříve za 7….8…. možná až 9 měsíců. A to je opravdu dlouhá doba.

Co je ale ještě horší – je to Váš ničím nepodložený slib, protože vycházíte pouze z Vašich domněnek. Co když Vaši nemovitosti neprodáte za tolik, kolik si myslíte? Co když to bude trvat déle? Co když se něco zadrhne? Víte vůbec, jak a s kým budete svou nemovitost prodávat? Máte vybraného makléře, nebo to zkusíte nejdříve na vlastní pěst? Nedej bože, co když narazíte na nějakého spekulanta, který celý převod zkomplikuje?

Možná na svůj prodej nahlížíte optimisticky. Přirozeně sami sobě věříte. Ale majitel, od kterého chcete kupovat takto optimistický rozhodně nebude. Vždyť Vás vidí poprvé v životě, nezná Vás, neví co se chystáte prodat a už vůbec neví jakou to má reálnou hodnotu. Proto do takového rizika jen tak bez motivace nepůjde.

První co majitele napadne bude „OK, tak si tu Vaši nemovitost prodejte, budu s tím počítat. Ale nebudu do té doby blokovat další zájemce“. Jinými slovy: pokud se objeví někdo rychlejší, máte smůlu. A pokud je to hezká nemovitost, určitě tam nebudete jako jediní zájemci.

Jedinou variantou v této situaci je nabídnout, ať přímo nebo nepřímo, vyšší částku než ostatní zájemci. Tou vyšší částkou nemyslím desetitisíce, ale většinou se jedná o částku i +10 % z celkové ceny této nemovitosti (takže jde o stovky tisíc). Protože to je teprve suma, kdy si majitel (a to ještě ne každý) řekne „ok, za to čekání a nejistotu to už možná stojí.“

Jenže je tu stále neprodaná Vaše nemovitost. V této situaci na Vás bude velký tlak a tak přirozeně budete chtít extrémně urychlit prodej Vaší nemovitosti, aby Vaše zaplacená rezervace ještě k té smůle nepropadla. A tento uspěchaný prodej pak bohužel vidím ve většině případů.

Co takový prodej ve skutečnosti pro Vás znamená? Opět ztrátu v podobě cca -10 %, tentokrát na prodejní ceně Vaši nemovitosti, protože není dostatečný prostor na přípravu a průběh Vašeho prodeje.

Dopadá to tak, že se udělají rychle fotky a šup s tím na internet, jako když prodáváte starý rotoped, ideálně někam na bezrealitku, bazoš a když už hoří, dáme to pár realitkám najednou, ať se o to poperou… Heslo zní: Při rychlém jednání sleva! Hlavně rychle, ať nám nepropadne rezervace!

A takhle lidé zacházejí mnohdy s tím nejcenějším co mají a neuvědomují si, o kolik peněz při prodeji přicházejí.

Naštěstí je tady …

Varianta č. 4 

A zároveň můj doporučený postup. Je zde jediná podmínka – musíte být rozhodnuti, že se opravdu chcete stěhovat. Stejně jako když skládáte rezervaci na novou nemovitost. Také nerezervujete nový byt/dům s myšlenkou, že „možná to klapne“. Prostě s tím už počítáte.

Jedná se o strategicky naplánovaný prodej, který naváže na nákup Vašeho nového bydlení. Základem je NEUSPĚCHANÝ, dokonale zvládnutý prodej Vaší nemovitosti, ze kterého vytěžíte maximální možnou částku a zároveň je zde ve většině případů možné domluvení prodlouženého termínu stěhování.

Domluvení stěhování je velmi individuální a proto je potřeba se přesně domluvit s Vaším makléřem, jak to na začátku prezentovat zájemcům o Vaší nemovitost. Většinou zájemci opožděné stěhování překousnou, nebo se podaří vyjednat dočasný „pronájem“ ve Vaší prodávané nemovitosti = že Vás tam kupující za nějakou měsíční úplatu nechá bydlet třeba i mnohem déle. Takový pronájem může posloužit jako pojistka, kdybyste opravdu nemohli najít novou nemovitost delší čas. Může se stát, že zájemce o koupi Vaší nemovitosti nebude mít prostor nechat Vás déle bydlet v nemovitosti a potřebuje ji také co nejdříve k předání. V taktovém případě doporučuji vyhledat dočasně pronájem někde jinde. Samozřejmě tato možnost je takto řešena až v poslední řadě. Je však dobré být morálně i na tuto variantu připraven. Toto je vždy méně finančně nákladné, než varianta č.3, protože:

• Díky neuspěchanému prodeji prodáte svou nemovitost za mnohem více peněz.
•  Víte přesně, kdy Vám peníze přistanou na účet.
•  Víte přesně, do jaké částky můžete hledat novou nemovitost.
•  Můžete mít díky tomu i předpřipravené dofinancování hypotékou (pokud by bylo potřeba).
•  V očích majitelů a makléřů budete ve velmi výhodné pozici, jako zájemce s hotovostí či běžnou hypotékou. Naopak Vás budou upřednostňovat před těmi, co zvolili výše zmiňovanou 3. variantu.

Hlavně žádný strach. Zkušení makléři toto řeší běžně. Z mé praxe mohu říct, že tuto situaci s klienty řeším poměrně často.