Jak se zbavit neplatícího nájemníka?

Jak vystěhovat neplatícího nájemníka? To je vskutku dobrá otázka…

Důvod, proč jsem se rozhodl napsat tento článek je zhlédnutí videa z reportáže Čt1 pořadu Černé ovce. Jedná se o reportáž, která je již staršího data, ale opětovně se ke mně dostala a opět jsem si připomněl hrůzu, která může nastat při špatném výběru svého nájemníka. Tuto reportáž si můžete přehrát zde. Z mého pohledu realitního makléře je tento problém velice zásadní, jelikož se pronájmům nemovitostí věnuji a doporučuji majiteli vhodného nájemce se kterým podle mého úsudku může v klidu uzavřít nájemní smlouvu a tak mu přenechat svou nemovitost k užívání. Za dobu mého fungování v realitách jsem vždy vybral vhodného nájemníka, se kterým jsou pronajímatelé spokojeni. Vím to, protože s klienty udržuji dlouhodobý vztah, upozorňuji na konec nájemní smlouvy, případně připravím dodatek k prodloužení. 

Otázkou je, proč jsem s výběrem vhodného nájemníka úspěšný? 

Protože si velice uvědomuji, proč je důležité, aby pronajímatel měl ve svém bytě či domě spolehlivého a platícího nájemníka. Mnohdy si pořídíte nemovitost z investičních důvodů, protože chcete zhodnotit své finance anebo počítáte, že pronájem nemovitosti Vám na stáří bude rentovat to, co od státu pravděpodobně ani neobdržíte, tedy důchod. Někteří z Vás mají volné finanční prostředky k zakoupení nemovitosti, ale někteří z Vás takto pořídí byt v Praze na dlouhodobý úvěr, zpravidla hypotéku. Tento postup nedoporučuji. Důvod je jednoduchý, zde je pronajímatel velice závislý na příjmu z nájmu, protože se snaží tímto umořovat splátky hypotéky. Co se ale stane, pokud pronajme neplatícímu nájemníkovi a ten např. 6 měsíců anebo i několik let, tak jako v reportáži nebude platit ani korunu? Logicky nebudete mít na splátky a o byt přijdete. Investiční byty se dají pořídit za zlomek cen bytů v Praze. Jeden takový byt mám momentálně v nabídce a podívat se na něj můžete zde.

Jak to tedy dělám já? 

Nic nenechám náhodě, protože prevence je nejlepší způsob, jak následným problémům předejít. Pokud by jste se mě zeptali, jak to ale udělat? Odpovím jednoduše. Nepodceňujte pronájem a nepouštějte se do toho bez svého dobrého makléře. Dobrý makléř si již umí otipovat dobrého a špatného nájemníka, umí vnímat signály a v neposlední řadě si dokáže zájemce „proklepnout“. 

Vzpomínám na jeden případ, kdy jsem pronajímal za poměrně vysokou částku jeden domeček a na prohlídku přijel mladý pár ve svém luxusním Audi, jen asi 14 let starým. Nemovitost se jim velice líbila a nic nebyl problém, ani složit ihned hotovost. Něco mi nehrálo. Proto jsem je na chvilku zastavil a řekl dobře, připravím rezervační smlouvu. Jakmile jsem obdržel osobní údaje, provedl jsem obsáhlou kontrolu. Co jsem zjistil? Oba dva měli 5 exekucí a když jsem je s touto skutečností konfrontoval, zavěsili telefon. Dům jsem následně pronajal majiteli velké firmy, který spokojeně bydlí a hlavně platí… 

Co ale dělat, pokud již nájemníka mám a ten přestal platit? 

Braňte se! Nenechte to jen tak a důrazně vysvětlete, že mu toto jednání nebudete tolerovat!

V praxi tedy nejprve co nejdříve po vzniku dluhu na nájemném vyzvěte písemně nájemce, aby dluh uhradil v poskytnuté náhradní lhůtě (cca 7−10 pracovních dnů), a upozorněte ho na možné následky, když výzvy neuposlechne, tedy že dojde k výpovědi nájmu. Po uplynutí této lhůty, a zejména pokud nájemník s vámi o dluhu nekomunikuje nebo se nezdá, že by byl v blízké době schopen vám nájemné zaplatit, přistupte k písemné výpovědi s tříměsíční lhůtou.

Ve výpovědi musíte uvést výpovědní důvod a současně nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem, bez toho by byla výpověď neplatná. Výpověď musí být doručena. Informujte také nájemce, aby si začal shánět náhradní bydlení. Neuhradí-li nájemce nájem a náklady na služby po dobu tří měsíců, můžete již doručit okamžitou výpověď. Důležité je, že dlužná částka musí odpovídat třem měsíčním nájmům a nákladům na služby (tj. pokud po tři měsíce neuhradí například jen polovinu nájemného, pak k okamžité výpovědi přistoupit nemůžete).

V textu výpovědi z nájmu nezapomeňte přesně specifikovat osobu pronajímatele a nájemce, nájemní smlouvu s datem jejího uzavření, o jakou nemovitost se jedná (adresa včetně konkrétního označení bytu).

Výpověď musí být vždy písemná a pronajímatel ji musí podepsat. Důvod výpovědi musíte popsat co nejpřesněji tak, aby bylo možné ho soudně přezkoumat (viz níže). Doporučujeme uvést i výpovědní lhůtu a vaší povinností je také informovat nájemce o tom, že má právo vznést námitky vůči této výpovědi (adresované vám, pronajímateli) nebo se obrátit s žalobou na soud.

Když věc začne řešit soud

Nájemce má tedy právo se proti výpovědi bránit podáním žaloby k soudu, a to ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy mu byla vaše výpověď doručena. Výpověď může být shledána soudem jako neplatná i v případě, že nájemce skutečně nájemné neplatil, a to zejména při nedodržení výše uvedených formálních náležitostí výpovědi (např. písemná forma, výpovědní důvod nebo poučení o možnosti podat námitky či žalobu k soudu). Připravte se na to, že pokud nájemce využije možnosti žádat soud o přezkum oprávněnosti výpovědi, může se s ohledem na rychlost českých soudů řešení celé situace značně protáhnout.

Zatímco někdy se nájemníci vystěhují, přestože podali žalobu k soudu, někteří jiní odmítají byt opustit a čekají na soudní rozhodnutí, zatímco dluh na nájemném dále roste. Vy jako pronajímatel máte v takovém případě právo bránit se rovněž u soudu. Můžete podat protinávrh v podobě žaloby na vyklizení nemovitosti. I zde platí, že než podáte žalobu na soud, musíte poslat nájemci doporučený dopis (tzv. předžalobní výzvu), kde bude uvedeno, že pokud se nevystěhuje v daném termínu, budete nuceni řešit situaci soudně. Když nájemce byt dobrovolně nevyklidí ani ve lhůtě, kterou mu stanovil soud, můžete požádat o soudní výkon rozhodnutí o vyklizení (exekuci).

Jedna věc je vystěhování, jiná vymáhání dlužného nájemného. K úhradě jednoho či dvou měsíčních nájmů může posloužit kauce, pokud ji nájemník složil. Vyšší než dvouměsíční kauce se však obvykle nevybírá, dle občanského zákoníku máte nárok žádat kauci maximálně ve výši tří měsíčních nájmů, ale v takovém případě už můžete mít problém sehnat na trhu nájemníka, který by byl ochoten takto vysokou kauci složit. S žalobou o úhradu dlužného nájemného se můžete opět obrátit na soud, v krajním případě vše skončí exekucí. Připravte se ovšem na to, že vše může trvat skutečně dlouho.

Kudy zákonná cesta bohužel nevede? 

Kdo se dostane do situace, kdy jeho nemovitost dlouhodobě obývají neplatiči, jistě začne zvažovat všemožné metody, jak je přinutit k vystěhování. Vedle výše uvedených písemných výpovědí a soudních žalob může a pravděpodobně bude samozřejmě probíhat i osobní, telefonické a jiné jednání na méně formální úrovni, kdy se budete snažit neplatiče přinutit k vystěhování. Dejte si ovšem pozor, abyste se ve snaze vystěhovat nepohodlné nájemce nedopustili sami trestného činu.

Zejména nemáte právo bez souhlasu nájemce nebo proti jeho vůli vůbec do bytu vstoupit, pokud ho nájemce stále fakticky užívá. Dopustili byste se totiž porušování domovní svobody či neoprávněného zásahu do práv k bytu. Platí to i v případě, že nájemní smlouva byla již ukončena výpovědí, dokonce i tehdy, když máte v ruce pravomocné rozhodnutí soudu o povinnosti nájemce byt vyklidit. Legální cesta je pouze exekuce. Nemáte právo nájemci ani bránit v přístupu, tedy zakázáno je například vyměnit zámek nebo zazdít či vysadit vstupní dveře.

Protiprávního jednání se dopustí i pronajímatel, který odpojí neplatícího nájemce od přívodu elektrické energie, vody či přívodu ústředního topení. Na základě neuhrazených záloh může odpojit neplatiče smluvní dodavatel služeb, protože tehdy dochází k tzv. neoprávněnému odběru. Jako metoda k vymáhání dlužného nájmu nebo k vypuzení neplatiče z bytu ze strany pronajímatele však odpojení od elektřiny, vody nebo topení sloužit nemůže. Z tohoto důvodu doporučujeme vždy převést energie na nájemníka, aby alespoň tyto případně vzniklé dluhy řešili přímo poskytovatelé služeb a nikoli majitel nemovitosti.

Je tedy ještě nějaká zákonná možnost, jak se proti neplatiči bránit? 

Donedávna by byla má odpověď, ano, bohužel v současné době ne. Jedna z možností byla cesta, která vedla k notáři. Jednalo se o dohoda se svolením k přímé vykonatelnosti – vyklizení nemovité věci. Tato dohoda byla u notáře zapsána dle § 71b odst. 1 zák. č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (dále jen „notářský řád“). V takovém případě se celý proces vystěhování nájemníka velice zkrátil, protože se nemuselo čekat na celý zdlouhavý proces před soudem. Tento notářský zápis měl povahu exekučního titulu a byla možnost realizovat přímou vykonatelnost exekuce na základě existence tohoto notářského zápisu.

Jsme ale v České republice, anebo Kocourkově…

Nejvyšší soud na základě dovolání oprávněného rozhodoval o právě popsaném případu, kdy na základě sepsaného notářského zápisu s přímou vykonatelností Krajský soud rozhodl ve pronajímatele. Nejvyšší soud však konstatoval, že notářský zápis není současně exekučním titulem a nelze přistoupit k přímé vykonatelnosti a exekučnímu vystěhování. Celý rozsudek Nejvyššího soudu je k dispozici zde. Na základě tohoto rozhodnutí Notářská komora přijala opatření a v současné době tento zápis v případě nájmů nemovitostí neprovádí. Bohužel tedy ani tudy cesta nevede a vše hraje opět a pouze pro nepoctivého nájemníka. 

Závěrem tedy je nutno položit otázku chcete se také dostat do podobné situace a vybrat si nájemníka sám s popsanými riziky? Nebo  celý proces raději ponecháte na  profesionála, který Vám vybere bezproblémového nájemníka a ušetří Vám spoustu času a nervů? Pokud potřebujete s pronájmem pomoci, obraťte se na mě a já Vám rád pomohu a celým procesem Vás provedu.